洪住建提〔2025〕49号
朱清源代表：
您好！
对于您提出的《对于〈个人购房借贷/担保合同〉中不合理条款的修改建议》收悉。首先感谢您对我市房地产市场健康发展的关心和建言献策，经与市委金融办共同研究，现就有关问题回复如下：
一、对于建议“删除不合理条款：建议由住建局会同房管部门、银行金融机构等，对上述格式合同中房地产公司无期限承担担保责任的不合理条款予以删除。房地产公司的按揭贷款属于阶段性担保责任，希望政府督促法院支持房地产公司不再无期限承担担保责任。”
房地产公司为按揭业务承担阶段性担保责任，对于金融市场稳定具有重要意义。一是填补了银行抵押权设立前的“抵押悬空期”，有效降低了银行的信贷风险。在商品房预售阶段，由于购房者所购房屋无法办理产权登记，银行无法直接设立抵押权。房地产公司提供阶段性担保，确保了银行在这一期间的债权安全，避免因购房者违约导致银行资金受损。二是有助于稳定房地产市场预期，促进金融与房地产市场的良性互动。房地产公司通过阶段性担保，能够有效增强金融机构对按揭贷款业务的信心，推动金融机构合理投放信贷资源，支持刚需和改善性住房需求，避免因过度收紧信贷而引发市场恐慌。叁是能够促使房地产公司更加注重项目质量和交付进度。为了免除自身担保责任，房地产公司亦会积极确保房屋按时交付并完成抵押登记，从而减少因项目烂尾或延迟交付引发的金融纠纷，维护金融市场秩序。因此，房地产公司在按揭业务中承担阶段性保证责任，不仅保障了金融机构的资金安全，还通过稳定市场预期、推动项目交付等方式，为金融市场的平稳运行提供了有力支持。
二、对于建议“设立办理时限：在合同中明确规定购房人应在房产抵押登记后的一定期限内办理他项权证，这不仅有利于保障房地产公司权益，也利于政府及时收缴契税。”
推动购房人及时办理抵押登记手续，银行与房地产公司的诉求是一致的。从风险防控的角度出发，这不仅有助于解除开发商的阶段性担保责任，也能进一步保障银行信贷资金安全。在实际操作中，银行金融机构通过短信提醒、电话通知、现场告知等多种方式，积极督促购房人尽快办理抵押登记手续，确保各方利益得到有效保障。同时，银行业金融机构还定期与开发商沟通，及时反馈抵押登记办理进度，共同推动购房人履行义务。对于因特殊原因未能及时办理的个案，银行还积极协调开发公司与购房人，推动问题妥善解决。
叁、对于建议“明确违约责任：在合同中约定若购房人未在规定期限内办理他项权证，需承担一定的违约责任，如支付违约金、列入个人信用记录等。”
为了更好推动购房人办理抵押他项权证，尽早免除房地产公司的阶段性担保责任，保障银行信贷资产安全。建议房地产开发公司与银行沟通，在个人购房借贷/担保合同中增加此条款。
南昌市住房和城乡建设局
2025年5月30日
