一、出台背景
2017年，原国土资源部将我市列为全国34个完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点城市之一。我市根据试点工作方案的要求，试点期间陆续出台《麻豆男人的天堂日韩对于印发南昌市建设用地使用权转让管理办法(试行)的通知》（洪府发〔2017〕54号）等七个政策配套文件。2019年，国务院办公厅在总结试点工作经验基础上印发了《对于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），对完善土地二级市场作出了顶层设计和制度安排。2020年，省级层面也出台了《江西省人民政府办公厅对于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号），要求各地完善配套制度，强化保障，有序推进二级市场建设。2024年起，为全面贯彻落实国务院办公厅、省政府办公厅土地二级市场建设要求，进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合我市实际，对土地二级市场原七个政策文件进行整合，研究制定《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（以下简称《管理办法》）。
二、主要内容
（一）总则（第1～4条）。主要阐述《管理办法》的制定依据，适用范围为市本级范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设、运行和管理，包括土地交易及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。明确了国有建设用地使用权不得转让、出租、抵押的6项情形。
（二）国有建设用地使用权转让（第5～17条）。主要阐述《管理办法》所称国有建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。明确了划拨、出让、作价出资（入股）、授权经营性质的建设用地使用权转让的条件及要求。
（叁）国有建设用地使用权出租（第18～21条）。主要阐述国有建设用地使用权出租的条件，规范土地收益收取，优化征缴流程，明确土地收益收取标准，土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。
（四）国有建设用地使用权抵押（第22～27条）。主要阐述国有建设用地使用权可设定抵押权的情形，放宽抵押权人限制，提出自然人、公司均可作为抵押权人申请办理抵押，依法保障抵押权能，支持营利性的养老、医疗、教育等社会领域公司可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。
（五）市场建设、服务与监管（第28～34条）。主要明确部门监管、政策施行内容，建立健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。
叁、适用范围
市本级范围为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、新建区、红谷滩区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、湾里管理局。南昌县、进贤县、安义县对辖区内的土地二级市场管理参照本办法执行。
四、主要特点
（一）统一标准。《管理办法》中明确了以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让出让金补缴标准，其中属于已登记分户的城镇住宅转让的，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定。房屋部分份额转让与房屋全部份额转让均按房屋总建筑面积计缴，即土地出让金金额=房屋计税价格（每平方米单价）*房屋建筑面积*1%。属于已登记分户的非住宅转让，受让人无论为改制国有公司还是其他单位个人的，均按宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*60%的统一出让金补缴标准，以进一步适应统一大市场建设要求，保障不同主体之间公平公正。
（二）简化流程。《管理办法》中明确以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，经市人民政府依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可以继续保留划拨方式，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；划拨决定书、出让合同明确移交的附属设施、配套设施等，可依据土地核验范围直接办理分割转让，如土地核验未明确标出范围的，可依据批准的规划方案范围直接办理分割转让。
（叁）促进流通。《管理办法》中明确房屋建设工程投资额未达到投资总额25%的出让国有建设用地使用权转让，可以预告登记转让，按照“先投入后转让”原则，交易双方签订国有建设用地使用权转让合同，先办理预告登记，允许受让人凭预告登记证明依次办理项目项目立项、投资项目核准（备案）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记，可进一步推动存量用地的盘活利用。
